国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
蹭热点事件真假难辨 专家呼吁厘清网络发言法律边界****** 蹭热点事件时有发生真假难辨 专家呼吁 厘清网络发表言论的法律边界 □ 本报记者 韩丹东 □ 本报实习生 王意天 前不久，一则“囤‘蒙脱石散’应对XBB毒株出现的胃肠道症状”的消息登上热搜，起因是当事人发布了一条提醒亲朋好友的朋友圈，被人截图后广泛传播，最终使得药品“蒙脱石散”一夜脱销。 尽管当事人在朋友圈中澄清文字内容均为个人理解和猜测，但朋友圈的截图在一次次的传播中已然变了味，不少人将截图断章取义，在网络中广泛传播。 事发后，当事人表示自己已经到当地派出所做笔录，并接受了民警的批评教育。 类似的情况绝非个例，许多信息的源头就来自于社交群聊天、朋友圈截图，因此引发的虚假不实消息、蹭热点事件、随意杜撰事件时有发生，使得广大网民难以分辨真假，一些消息甚至造成了不良影响。 网络不是法外之地 自觉抵制不当言论 在社交平台发表言论的法律边界在何处呢？ 2017年6月1日起开始施行的网络安全法明确了所要规范的网络言论类型：任何个人和组织使用网络应当遵守宪法法律，遵守公共秩序，尊重社会公德，不得危害网络安全，不得利用网络从事危害国家安全、荣誉和利益，煽动颠覆国家政权、推翻社会主义制度，煽动分裂国家、破坏国家统一，宣扬恐怖主义、极端主义，宣扬民族仇恨、民族歧视，传播暴力、淫秽色情信息，编造、传播虚假信息扰乱经济秩序和社会秩序，以及侵害他人名誉、隐私、知识产权和其他合法权益等活动。 北京外国语大学法学院教授姚金菊认为，网络不是法外之地，法律尊重和保护公民个人言论自由，但所有网民都应当遵纪守法，坚守网上言论自由底线。对于在互联网上发布不实、不当言论，蓄意歪曲事实、编造传播谣言，扰乱社会秩序的，公安机关有权依法处理，造成恶劣影响、情节严重的，警方将依法追究其法律责任。 “每个公民都要对自己的网络言行负责，希望每个公民、网民，自觉抵制不当言论、恶意攻击等不良信息，不轻信、不转发，请广大网民自觉遵守相关法律法规，共同维护和谐网络环境。”姚金菊呼吁。 北京冠领律师事务所主任周旭亮认为，社交媒体不是法外之地，发表言论亦有法律边界。网络言论不当可能触犯的法律包括民法典、刑法、治安管理处罚法、网络安全法等。 周旭亮提醒说，一定要注意网络言论要以事实为基础，不能以侮辱、诽谤言论贬损他人人格，不触及他人隐私，不公开发布他人未经许可的个人信息及肖像，更不能危害国家安全或者泄露国家秘密。具体行为的认定在实践中需要借助司法人员的中立判断，通过充分利益衡量，依法对网络言论的法律界限予以划分。 北京师范大学法学院教授刘德良认为，当前社交媒体中的言论属于一般性言论，内容应遵循《互联网信息服务管理办法》中的九不准规定。 理性把握言论边界 不蹭网络热点滋事 当网民对热点事件随意评论、发表观点时，存在何种法律风险呢？ 周旭亮说，如果网民利用热点事件随意发表的言论不实，含有虚假信息，散布谣言，很可能会侵犯他人的名誉权或者法人的商誉，根据民法典的规定，需承担停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉及赔偿损失的民事责任。如果利用热点事件发表的言论存在侮辱他人或者捏造事实诽谤他人的情形，情节严重的涉嫌诽谤罪，很可能面临三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利的刑事处罚。如果利用热点事件发表的言论涉嫌散布谣言，谎报险情、疫情、警情或者以其他方法故意扰乱公共秩序的，或者捏造事实诽谤他人的，严重的涉嫌构成编造、故意传播虚假信息罪或诽谤罪等；尚不构成犯罪的，可依据治安管理处罚法等规定给予拘留、罚款等行政处罚。 “网民若利用热点事件发表言论，一定要谨慎理性，立足事实，客观中立，严守法律边界。”周旭亮说。 姚金菊认为，面对热点事件，网民应当理性把握言论边界，不蹭网络热点滋事，不将网络当作情绪发泄之地，否则触犯法律，必将受到依法惩处，承担民事、行政甚至刑事责任。 姚金菊说，若网民利用热点事件随意发表言论的同时，侵犯了公民个人的名誉权、荣誉权，根据民法典的规定，需要承担停止侵害、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉以及赔偿损失等责任，如对被侵权人构成精神损害的，还需要承担精神损害赔偿责任。 “公民随意发表言论，出现涉及散布谣言、公然侮辱他人或者捏造事实诽谤他人等情形，造成不良的社会影响时，根据治安管理处罚法的规定，可以处一定时限的拘留或者罚款；情节较重的，可以两者并处。”姚金菊说，网民的言论影响恶劣，构成犯罪的，应依法承担刑事责任。 言论自由亦有限度 网络空间仍待净化 人们是否可以在朋友圈中畅所欲言？ 刘德良告诉记者，我国宪法规定公民有言论、批评监督等正当权利，公民在行使权利时也应当遵守相应的法律法规。 周旭亮表示，朋友圈不得发布国家秘密或其他单位组织未允许公开的信息、他人隐私等内容；不得发布涉黄赌毒以及暴恐内容等违法信息；不得发布谣言、诽谤、侮辱他人等违法信息；不得以任何形式发布、展示、传播各类违禁品售卖信息，不得违规发布广告信息等，否则将面临行政或刑事处罚。 姚金菊认为，网民发布朋友圈也是公民言论的一种表现形式，即便在虚拟世界里，也应受到法律规制，不得侵犯国家利益、公共利益和个人利益。与其他言论方式相比，越来越多的人更愿意通过发布朋友圈的方式表达思想和意愿，公民的言论自由权利在得到充分延伸的同时，朋友圈的公开性也为言论侵权与犯罪行为提供了潜在的庇护。 “从个人利益的角度看，网民发布的朋友圈不应侵犯他人隐私权；从公共利益的角度看，朋友圈发布要以不伤害公共利益为前提；从信息内容角度来看，朋友圈不得发布虚假、诋毁、侮辱性内容，也不得编造、散布不实信息。”姚金菊说。 在生活中，人们的一些无心之言，往往被别有用心之人稍加改动，截取其中的只言片语，便将白的说成黑的，假的说成真的，不但迷惑了大众，也让原作者饱受辟谣之苦。 对此，刘德良认为，当前社会公众对信息来源的判断能力仍需加强，网络时代，公众面对信息来源很多时候会站在主观角度考虑，公众应做到多渠道求证，多方位鉴别。有关部门也应当着力打击二次传播的造谣者，而不是将矛头指向原作者。 如何在保障人们言论自由的情况下净化网络空间，成为当下紧要任务之一。 周旭亮认为，可以通过立法和普法厘清在信息网络上发表言论的法律边界，让人们清楚哪些言论可以发表，哪些言论触犯了法律，从而保证广大人民群众依法、充分行使宪法赋予的表达权和监督权，最大限度地保护了广大人民群众的言论自由，提供健康有序的网络环境；社交平台方面，相关部门可以切实履行行政职责，积极引导平台履行自身责任和义务，利用技术对言论自由进行管理和监督，加强互联网评论服务管理，对污言秽语、谣言及时清理和处置，健全服务管理制度；网民方面，树立法律意识，遵纪守法，倡导社会公德，保持自律和理性，文明发表言论，不利用社交平台披露他人隐私、诋毁侮辱他人，不造谣、不传谣、不信谣，不传播淫秽色情、暴力恐怖、宗教极端等违法有害信息，提高辨别能力。 姚金菊说，网络空间中言论自由边界的划定要借助法律力量加以明确，公民个人、平台、政府、行业、法院等各种主体要扮演好各自的角色，共同致力于网络空间的净化。 姚金菊建议，法治宣传教育工作仍需进一步深化，互联网平台和行业应该加强自我规制和行业自律，有关部门还应尽快建立和完善基于新媒体的网络法律体系。同时，针对新媒体场域中网络言论的规制问题，有必要为公民设定相应的权利损害的救济措施，确立权利的救济制度。 漫画/高岳 网信彩票地图 |
